Kinnisvara hindamine

Kinnisvara hindamine

Kinnisvara hindamisega määratakse kindlaks kinnisvara turuväärtus müügiks, ostuks, kindlustuseks ja finantseerimiseks. Kuidas näeb välja hindamine, hindamist reguleerivaid standardid ja turuväärtuse määratlemise metoodika.

Kinnisvara hindamine koosneb mitmest osast. Esiteks on vaja saada selge arusaam hindamise eesmärgist ja objekti liigist.

Teiseks kogub hindaja vajalikku informatsiooni varakohta hõlmates vara seisukorda, asukohta ja turukonkurentsi analüüsi.

Kolmandaks, kogutud andmed analüüsitakse ja arvutatakse vara hind kasutades erinevaid hindamismeetodeid. Arvesse võetakse ka ajaloolisi müügihindu ja turutrende.

Lõpuks koostatakse eksperthinnang koos üksikasjaliku raportiga. See raport sisaldab kõiki tähtsaid järeldusi ja soovitusi.

Hindamist reguleerivad standardid

Kinnisvara hindamist reguleerivad standardid tagavad hindamise täpsuse ja usaldusväärsuse. Eestis juhinduvad kutselised hindajad peamiselt EVS 875 standarditest.

EVS 875 kirjeldab parimaid praktikaid ja metoodikaid hõlmates metoodilisi juhiseid, andmekogumise nõudeid ja raporti koostamise formaate.

Standardite järgimisel tagatakse kinnisvara hindamise täpsus. Neid standardeid rakendavad kõik professionaalsed hindajad, et tulemused oleksid võrreldavad ja ühtsed.

Turuväärtuse määratlemine ja metoodika

Turuväärtus on hindamisprotsessi keskne komponent. Selle määratlemiseks kasutatakse erinevaid meetodeid. Peamised meetodid on võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod.

• Võrdlusmeetod: Võrreldakse sarnaste müüdud objektide hindu samas piirkonnas.
• Tulumeetod: Arvutatakse vara tulupotentsiaal, näiteks renditulu põhjal.
• Kulumeetod: Arvutatakse vara asendamise või taastamise kulud miinus amortisatsioon.

Ühe meetodi või nende kombinatsiooni valik sõltub vara tüübist ja turuoludest. 

Erinevate objektide hindamise eripärad

Korterite hindamisel keskendume eelkõige asukohale, suurusele ja seisukorrale. Tallinnas, Tartus ja Pärnus on korterite hindamine tavapärasem ja nende väärtus on sageli kõrgem kui väiksemates linnades nagu Valga või Võru.

Majade hindamine hõlmab rohkem parameetreid, näiteks maatüki suurust, maja vanust, renoveerimise vajadust ja asukohta. Pärnus ja Kuressaares on merevaatega kinnistu väärtus sageli kõrgem.

Äripindade hindamine vajab erilist tähelepanu, kuna see mõjutab ettevõtte finantsseisu. Dokumentatsioon ja registreering kinnistusregistris on kriitilise tähtsusega.

Kasutage kinnisvara hindamise kalkulaatorit mis aitab teil arvutada ligikaudse kinnisvara hinna. 

Peamised hindamist kasutavad organisatsioonid

Kinnisvara hindamist kasutavad laialdaselt finantsasutused ja pangad.

Näiteks, pangad nõuavad kinnisvara hindamist laenutagatise turuväärtuse määramiseks. Hindamise tulemused mõjutavad laenuandmise otsuseid ja tingimusi.

Kindlustusfirmad vajavad hindamisakte, et määrata kindlustusväärtust.

Kohalikud omavalitsused, nagu Tallinn ja Tartu, kasutavad hindamist maamaksu arvutamisel ja kinnisvaraprojektide planeerimisel.

Dokumentatsioon

Hindamise dokumentatsioon sisaldab erinevaid dokumente ja plaane, mis on olulised hindamisakti tellimisel ja koostamisel. Lisateenustena saate kasutada täiendavaid konsultatsioone ja nõustamist.

Hindamisakt

Hindamisakti jaoks tuleb koguda võimalikult palju andmeid hindamisele kuuluva kinnisvara kohta nt. asendiplaan, detailplaneering ja muude tehnilised andmed. Samuti peame teadma kinnisvara asukohta, seisukorda ja võimalikke ehituslikke eripärasid.

Koostame seletuskirja, milles selgitame hindamise metoodikat, tulemusi ja järeldusi. Lisaks lisame aktile hinnakalkulatsiooni, mis näitab erinevaid kuluartikleid, sealhulgas hindamistasu ja väljasõidutasu. Lõplik dokument peab olema täpne ja vastama Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu nõuetele.